半年报 | 阳光100：艰难爬坑 阵痛转型“必赢|bwin”

本文摘要：中国网地产不易浠易小迪所率领的阳光100，犹如“佛系”易小迪本尊，在不紧不慢的发展节奏之中，不仅错失了较慢扩展的机会，还陷于“艰苦爬到坑”的状态之中：股价下跌、卖地借钱、业绩不欠佳、贷款担保人失联等等。

中国网地产不易浠易小迪所率领的阳光100，犹如“佛系”易小迪本尊，在不紧不慢的发展节奏之中，不仅错失了较慢扩展的机会，还陷于“艰苦爬到坑”的状态之中：股价下跌、卖地借钱、业绩不欠佳、贷款担保人失联等等。8月27日，阳光100中期业绩报告表明，尽管阳光100上半年净利润、清净利率同比大幅度快速增长，但营收和销售额皆同比上升，清净负债率更加沦为其头上的“达摩克利斯之剑”。

想要几乎从住宅业务挤压的阳光100，未来，如何之后减少财务杠杆，提升新的业务的盈利能力。这一次，易小迪难道没有办法再佛系由了。艰苦爬到坑靠出售资产盈利2019上半年，阳光100面对着极为失望的处境：拼不过大规模房企，又不甘心如小房企样消失。股价下跌、卖地借钱、业绩不欠佳、贷款担保人失联，如此背景之下，阳光100于8月27日给市场，交还了一份极为“不得已”的业绩报告。

利用现象看本质，阳光100这份中期业绩报告并不漂亮。根据报告，公司上半年合约销售金额为37.88亿元，同比上升14.1%；合约销售面积为31.24万平方米，同比上升10.6%；收益为35.95亿元，同比增加3.0%。根据半年报表明，因报告期内交付给的物业平均值售价减少，物业销售收入由去年同期的人民币3391.7百万元上升2.8%至人民币3296.2百万元。

由于物业销售收入增加，阳光100收益由去年同期的人民币3704.1百万元上升3.0%至人民币3594.6百万元。因酒店经营收入增加，阳光100物业管理及酒店经营收入由去年同期的人民币219.1百万元上升3.4%至人民币211.7百万元。报告期内，阳光100投资物业租金收益为71.2百万元，与去年同期的人民币71.7百万元较为，保持稳定。因轻资产项目处在尾盘阶段，新项目仍未开始大规模预售，阳光100策画项目整体签下金额较去年同期上升，缴纳的销售代理费和品牌使用费有所增加。

半年报表明，阳光100上半年轻资产运营收益人民币15.7百万元，较去年同期的人民币21.6百万元上升27.3%。其中值得一提的是，阳光100净利润和净利率的大幅度快速增长。半年报表明，阳光100净利润同比大幅度快速增长77.4%至人民币793.1百万元，清净利率则下降10个百分点至22.1%，权益股东不应占到净利润快速增长5.9%至人民币329.8百万元。

然而，阳光100净利润和净利率的大幅提高，是因重庆及广东惠州两个项目的股权转让扣除。而整个上半年，股权转让，回笼资金的手段，被阳光100运用得极为娴熟。

根据公开发表资料表明，2019年上半年，阳光100还先后与融创、佳兆业成股权转让协议，总计交易金额大约60亿元人民币。重庆及广东惠州两个项目出售扣除之中，有45.78亿元被阳光100用作债务。

阳光100一位高层亦回应，卖地可以老大公司增加负债，让公司可以轻装上阵，集中精力换赛道。他透漏，今年还要再行买100亿。不过，由于出售项目影响原订研发时间表，阳光100上半年新开工面积和完工面积双双上升。

年报表明，阳光新开工总建筑面积为51.2万平方米，较去年同期上升26.5%；完工总建筑面积为45.9万平方米，较去年同期上升10.7%。清净负债成“达摩克利斯之剑”出让股权、业绩不欠佳等无聊处境背后，是阳光100居高不下的财务杠杆。

根据半年报表明，阳光100上半年1年内应付账款是31.87亿元，而其握现金意味着34.99亿元，而这34亿现金还是由出售重庆及惠州项目股权扣除。因竣工项目激增，使得利息费用化减少，以及以公允价值计量且其变动算入当期损益的金融资产公允价值变动损失的影响，阳光100今年上半年融资成本由去年同期的人民币280.3百万元下降21.8%至人民币341.5百万元。此外，于报告期内，阳光100的流动资产及流动负债分别为人民币434.34亿元及人民币262亿元。

由于出售项目造成贷款及借款总额增加，以及现金及现金等价物减少，阳光100资本负债率由去年年末的48.3%上升至44.8%；清净负债比率由去年年末的261.6%上升至206.1%。不过，即便清净负债率有所上升，其上升原因依旧归因于于项目的出售。206.1%的净负债率，对阳光100来说，依然远超过其基本面的掌控范围。

这也就意味著，低企的净负债率，或沦为阳光100覆在头上的“达摩克利斯之剑”。转型容易该如何构建盈利？正式成立至今20年，阳光100年销售仍然只有几十亿，甚至经常出现业绩衰退的迹象。

据公开发表资料表明，2014年上市元年，阳光100的营收约71.04亿元，2015年降到64.18亿元，2016年这一数字为69.65亿元，净利润也从8.1亿元一路下降至2.31亿元。与此同时，边缘化发展的阳光100，距离核心城市日益很远，在一二线城市进账土地资源，堪称难上艰苦。转型还是之后住宅？在2016年开始，阳光100决意走上转型之路。

然而，转型之路并非想象中那么非常简单。2017年，阳光100在构建净利润5.93亿元，同比减203.5%之后，2018年的阳光100净利又上升71% ，归母净利润亏近三千万元。

三年后的今天，阳光100仍回应，忠诚、下定决心离开了住宅主流房地产市场，把全部精力投放到创意产品线。2019年上半年报表明，阳光100已构成“1+3”品牌战略，“1”是探讨年长科学知识精英等，“3”是分享式服务公寓（喜马拉雅）、文化街区（凤凰街）和复合型社区（阿尔勒）。阳光100管理层在公开场合称之为，新的业务采行的是出租融合的方式，来构建现金流的平稳。不过，据公开发表资料表明，喜马拉雅分享式公寓主要大部分是以出售居多，而文化街区中，70%出售，30%谦和，统一运营。

尽管三条产品线在阳光100内部独立国家发展，构成了横向的专业线，但众所周知的是，三种新的业态具有联合的特点，即比住宅周期长，必须投放大量资金。对于本就没钱的阳光100来说，如何确保平稳的现金流？资产出售带给只是短期收益，将来来看呢？在房住不炒的大环境下，规模和效益沦为房企融资最重要指标的背景下，想要从住宅市场挤压的阳光100，更加将丧失通过规模化，进而好融钱、融到更加多钱的机会了。这个阵痛期，阳光100，又该如何童年呢？。

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